巴西人为什么不热衷买房子
中国人对房子有一种别样的爱。且不论炒房团，仅就普通家庭来说，有经济能力的情况下，都会想多囤几套房子。相比国人对买房的狂热，巴西人对房子的态度能算得上冷漠了。几个月前楼主闲来无事看了几个房屋中介，最近再去看，无论租房还是买房，价位变化都不大，房产中介也丝毫没有国内中介车水马龙的盛世景象。巴西人为啥不爱囤房子，这篇文章就为大家讲讲。
之所以关注巴西的房地产市场，源于身边一个葡语极好的小伙伴。他的葡语好到走到哪里都会有人夸他讲得地道，再加之他对巴西社会、巴西文化融入极好，楼主每每都要感叹他是个生在中国的巴西人。巴西允许外国购房者以本人名义拥有土地和房产的永久产权，也正因为此，楼主还曾起哄撺掇他把北京的房子卖掉，在巴西买一套。起完哄之后楼主记者的职业病就犯了，北京的房子卖了之后够不够在巴西买一套啊？本着实事求是的态度，楼主自此就开始看中介了。
在国内想买房子时，大家往往会先看看正在建房或者马上建房的开发商，在没有合适新房的情况下，再进中介看二手房。同一地段，新房子一般来说比老房子设施好，当然价格也会相应贵。但是在巴西，尤其是巴西的一线城市，新房几乎没有，最贵的房子是n手房。
↑巴西人很重视室内装潢，所以即便有些房子房龄老，但是室内效果依然很不错。图片来自网络
在圣保罗、里约、巴西利亚等大城市的市区及近郊，新楼盘并不多见，稍微往二线城市过渡，比如玛瑙斯、福塔莱萨之类，城市里才逐渐看得到新楼盘的身影。同样是大城市，为什么国内的大城市总能有地方建新房子，而巴西的大城市却建不起来呢？
这与不同国家对不动产产权不同的法律规定有关。国内的房子是70年产权，但是这并不意味着70年之中你对房子拥有排他的权利。在国内大大小小的城市，遇到成片的老房子，应对方案基本是：棚户区改造。老房子推倒，新房子建起，原住民要么回迁，要么补钱，但总之胳膊拧不过大腿。城市地盘虽有尽，但是房屋更新却无穷。而在巴西，想把老房子推倒重建就没那么容易了。巴西的房子是永久产权，一旦买下来就永久成为了土地和房屋的主人，不太会存在公权力规划你的房子，决定你房子命运的情况。再有权，再有钱，也比不上占得早。老房子动不得，平地起高楼建新房呢？对圣保罗、里约这样早已蜚声世界的老牌城市，核心地带哪还存在什么空地建新楼盘。一来二去，想在早已成规模的城市里看到新楼盘就很难了。
全巴西最贵的房子在里约，全里约最贵的房子在leblon海滩边。世界闻名的球星以及巴西的众多政客都在那里置办了房产。当然了，这些房子都是些颇有历史的老家伙了。
↑全巴西房价最贵的地段，自然风光好，治安也相对好
说到这里，就要说说巴西的房价。巴西的房价近几年算是比较稳定，这一两年由于经济不景气，甚至在小幅下跌。今年上半年，巴西各大城市平均住宅价格累计下跌了0.23%，南美第一大城市圣保罗更是再度获评全球最冷房市之一。不精确地说，即便在巴西房价最贵的里约，如果把北京的一套房子卖掉，同面积置换的话，能够买到最黄金的位置；如果不特别要求黄金地段，那完全可以在不错的区域置换一套面积更大的房子。
既然房价还没有疯长，为啥巴西人不抓紧买起来呢？
楼主想，如果让国人面对巴西的贷款利率，估计大家的买房热情也会衰减许多。前两天巴西央行调低了巴西的基准利率，降到了8.25%，这已经是去年年底以来连续第8次调低利率，也降至了4年来的最低水平。但即便如此，在全球40个国家和地区中，巴西的实际利率（名义利率减去通胀率）仍然高居前三位。基准率高，这就意味着银行的商业房贷利率也不会很低。遥想去年年底基准利率还高居14.25%，可以想见贷款买房者要承担多么重的房贷。
当然也正是因为贷款负担重，贷款买房在巴西不算流行。2007年以前，巴西市场基本没有任何超过5年的房贷，2008年经济危机，巴西政府推出了“My House My life”计划。在该计划之下，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款。受此影响，此后三年巴西房价迅速提升。即便如此，百分之十几的贷款利率也足够让大部分人吃不消，更多巴西人还是选择经济实力不够的时候租房住，攒够了钱之后全款买房。
全款购置房产的置业习惯，加之巴西人不爱存钱的消费习惯，这就让巴西人的购房周期拖长了许多。没有了那么多购房需求，房地产市场也就没有了推陈出新的动力。最退一万步，即便资金充裕，能够一口气买很多房子，巴西人也不太会这么做，因为在巴西养一套房子太贵了！
巴西的房子每年都要缴纳地产税（IPTU）。按照巴西宪法的规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。这个税额根据每年的经济社会情况调整改变，但无论怎么改，肯定都不会太低，毕竟在地方政府的税收中地产税占据非常大的比重。
地产税是根据房屋价值按比例征收。刚听到这个计算方法时楼主表示理解不能，毕竟国内的房地产市场不要说房价年年不同，赶上政策变动，一天之间都可能变化十几万甚至几十万，这房价怎么算呢？也就要说回上文提到巴西房价之稳了，不要说前后相连的两年之间变化不大，前后几年的变化都很有限。在具体执行过程中，地方政府聘会请专门的第三方公司对不同街区、不同品质的住房进行评估，然后确定征税比例，在此基础上还会根据物价上涨指数进行调整。每隔几年，政府会聘请专业公司重新对不同区域的房产进行再评估，并确定税额。
家住里约leblon的一位小伙伴每年需要缴纳的地产税7000多雷亚尔，折合人民币约一万五。听起来虽然并不是很夸张，但是每年都要交，算算其实并不少。如果不为自住只为了炒房而买房子，那么几年间付出的地产税可能都远超过房价的涨幅，并不划算。
更贵的是物业费。以里约为例，除了在barra新区新建的住宅以小区形式存在外，其他区域大部分住宅楼是一栋楼自成一体，使用一个物业。物业一般会配备多名员工，清洁工、花工、维修工、值班员……其中值班员24小时多人倒班在门厅值班，随时随刻有人在岗。进出宅楼需要刷脸，是本楼住户的值班员会为你开门，有客人来访他先替你询问，有快递信件他会替你保管。此外，住宅楼还会配置一定的休闲娱乐设施，比如游泳池、球场、健身房等等，业主免费使用。
有种住酒店的感觉吧，价格自然也不菲。楼主住的区并不是特别贵的区，房子也不算大，物业费一个月1400雷亚尔，折合人民币3000块左右。住在leblon去的小伙伴物业费更贵，一个月要3000多雷亚尔，折合人民币近7000块。如果房子买了但租不出去（巴西的租房市场远不如国内火爆），想想看一年自己要倒贴好几万的物业费，你心疼不？
巴西的房地产市场一直相对稳定，加之攒够全款买房不容易，养房子又这么贵，对巴西这样的享受型民族来说，自然就很难燃得起炒房的热情。如果你正在思索在巴西投资房产，一定要找个中介给你算算每年的地产税和物业费，觉得自己能承受每年几万块甚至十几万的“持有”成本之后，再下手在巴西买房子吧！
