这是一个有很多话要说的话题，亲爱的。我一直在阅读你帖子下面的回复，我看到有些人确实有一定知识，而有些人只是因为有空才发表意见。我希望我的帖子不会太长，但如果当时有人能用专业知识来回答我，我会很高兴。

首先，具体回答你帖子中的问题，如果你去寻找拍卖房产，你会看到成千上万的“优惠”或“律师事务所”出售它们。你看到清单时，几乎在所有情况下，这似乎都是你一生中难得的机会，但显然，不幸的是，大多数都是欺诈。你可能会问，“他们是如何进行欺诈的？”我稍后会回答这个问题。首先，让我解释一下我如何与银行进行这类交易的过程。

让我们从头开始。一个人向金融机构（通常是银行）申请贷款，经过信用分析和房产状况评估。一旦贷款获批，就会签订一份合同，其中抵押品是作为贷款标的物的房产，该房产将抵押给金融机构（银行）。到目前为止，我希望一切都已理解，这对许多人来说是显而易见的，但并非所有人都了解这个过程，我希望我没有遗漏任何方面。

在此之后，这个人住进了房子，一切都很幸福，直到他意识到自己超出了能力范围，无法履行义务，原因有很多，我们不再深入探讨，否则会拖得更长。一旦开始违约，银行（请注意，并非所有银行都采用相同的流程）有其催收部门，并开始与客户联系以进行追回。他们尽力让客户恢复正常，但客户仍然没有恢复正常。到第三个月，银行不再浪费时间，将此案件转交给外部律师事务所（是的，尽管有法务部门，但涉及抵押贷款时，他们会将其转交给外部机构，由他们负责整个房产的判决过程）。

律师事务所开始整个过程，向银行索要档案，并向法院提交诉讼，请求当局执行合同的有效性，其中约定抵押品是房产，并“收回”申请人或客户的房产，原因是“未履行合同中约定的条件”。这个过程很漫长，有几个阶段。此时，银行已经计算出借出了多少，收回了多少，以及还需要收回多少才能不亏损。银行关心的是收回资金，如果顺便赚点钱，那就太好了，如果不能，他们希望不亏损。正如你在一份回复中提到的，银行的业务不是房地产，但有些人不明白，他们认为只要有机会，就会抓住所有机会，就好像他们在收回汽车转售，或者收回他们给公司贷款的抵押品，以更高的价格出售机械一样。这些人不了解银行的运作方式（有些银行在抵押贷款方面确实已经在做这方面的业务，但这是一个我们稍后会讨论的话题）。

因此，外部律师事务所将进行房产判决过程的各个阶段（我们不会解释，否则这将成为Reddit历史上最长的帖子），并通知银行，因为他们按过程的每个阶段收费。银行从将案件发送给律师事务所的那一刻起，就知道这将花费多少，最重要的是，完成整个过程需要多长时间，以及在客户支付的那些年里收回了多少。众所周知，前几年几乎所有的付款都用于支付利息。这就是为什么他们可以评估和估算“恢复过程”的价值。在整个阶段，银行总是试图与客户协商，以清偿债务并提供“折扣”。几年前，折扣非常大，你可能不相信，有些人会用人头贷款来抵押贷款，然后停止还款，当银行提供折扣时，他们就买下房子。很多人不会理解，因为他们算不清楚，但那是另一个帖子的话题。

当银行进入这个阶段时，律师事务所已经知道银行期望的数字，显然所有信息都会共享。这就是著名的“拍卖”的由来，这也是为什么许多律师事务所会提供这些机会，因为它们是真实的案例。但很多信息会被泄露，然后出现另一个“律师事务所”提供所有相同的案例，很多人会去购买这个“机会”，他们把它说得好像你在买房子一样，但那都是彻头彻尾的谎言。你买的是继续办理手续的权利转让，也就是说，你不再是银行，现在你是那个抵押贷款合同的受益人，银行收回了它的投资，你继续你的程序。所以人们相信这些骗子，甚至给他们“定金”，以便获得房产或查看“档案”，这些都是彻头彻尾的欺诈。我见过一些这样的案例，当他们出售“诉讼”或“房产”时，他们直接与“律师事务所”签订合同，甚至没有向拥有该合同权利的人或机构付款，也就是说：他们什么也没买。

看到这么多人因为不了解流程或法律而陷入这种欺诈，真是令人悲哀，这既不道德也不合法。

为了继续下去，我跑题了，但我也提到了很重要的一点：一旦你获得了银行或机构的权利转让，你就必须继续这个过程。在整个过程中有一个非常重要的阶段，我就是根据这个阶段来决定是否进入或获得权利转让的。我把定义告诉你，因为用我自己的话解释可能会让人困惑：

传唤：一种诉讼行为，告知被告已对其提起诉讼，并给予其答辩期限。

在这个阶段，我个人决定审查档案并考虑是否可行获得转让，因为在这个阶段，当事人已经被找到并被告知他与银行的问题，现在当局也正在要求他（也有一些事情可以“使”这个阶段“无效”，但一个好的律师可以告诉你传唤是否正确，甚至律师事务所和银行的人都知道，他们非常善于发展这种感觉）。这一点很重要，我在这里提到它，因为人们已经知道，被要求腾空房产只是时间问题，银行很多时候会分享客户的联系方式（前提是你已经签署了保密协议，并且他们已经确认你是一名投资者），与当事人协商至关重要。你让他知道银行正在提供他的案例，并且因为你是投资者而提供给你。他非常清楚他没有履行他的部分，有成千上万的案例，既有正当理由的，也有不正当理由的，但你知道，如果你违约，你就会有后果。因此，当我成功联系到客户时，我向他们提出在判决结束前以商定的金额腾空房产的交易。我给他们多少钱呢？我必须考虑：权利转让的成本、我的律师费、产权登记费、检查他们是否有房产税、逾期付款或费用等等。

所有这些你都可以与商业价值进行比较，然后提出报价。为什么最终你会通过权利转让来获得它呢？主要是因为时间。如果有人想拖延，他们可以把这个过程拖得很长（虽然他们没有钱支付月供，但他们也不想花钱请律师来延长这个过程，这比支付另一笔租金更贵，但肯定会有人这样做），为了尽快获得所有权，第三个原因，无论你觉得多么不可思议，是为了帮助那个人。可能会有一千种观点，但客观地分析一下，那个人没有履行他承担的承诺，他只有一个结局，那就是被驱逐出房产，这只是延长痛苦。你没有剥夺他任何东西，是他自己因为某种原因无法解决这个责任。这是一个双赢的局面，你帮助他摆脱了这个麻烦，而且他还能得到一些资金去租房，在稳定下来之前喘口气。有些人认为你想把他赶出家门，但事实是，在付清之前，房子或车子从来都不是我们的。有人借钱给我们买这些，生活中必须客观，但每个人总是倾向于情感方面。我们所有的行为都有好坏两方面的后果，总之，这个道德问题留待下次讨论。

一旦此人自愿搬离房产，他们就会在公证处见面，我在那里签署的是一份“买卖”合同，这将有助于你通过 Infonavit 和任何金融机构出售你的房产。很多时候，当房屋来自“诉讼”时，Infonavit 或金融机构不会向申请人提供贷款，因为这可能会给他们带来麻烦，即前任所有者出于你所能想到的任何原因，想要重新启动案件，声称他们的某些权利被忽视了。我还没有遇到过这样的案例，但据他们说，这种情况非常罕见，但银行和 Infonavit 会防范这类事情。然而，当它来自买卖时，你就摆脱了你的买家不愿接受的“问题”。

我在每个阶段都省略了上千个细节，还有很多事情我没有提及，因为这会使帖子变得非常长，而且银行的每个案例中都有非常具体的事情，但总的来说，这就是这类过程的展开方式，因此必须非常小心诈骗犯。人们有一种错误的观念，认为这些交易总是会失败，但事实并非如此。如果你愚蠢地做事，显然会失败，你总是会赢吗？这就是目的，但有时你可能会像我一样，最后一套房产无法出售，最终租了出去。按照 cetes、finsus 或一些 sofipos 的支付方式，显然把钱放在那里更划算，但有很多因素是无法控制的。我希望我的经验对你有所帮助，我们很高兴能在这里互相帮助。

Es un tema con mucho que decir estimado, he estado leyendo las respuestas que te dan al post y veo quien si tiene cierto conocimiento hasta quienes nada mas opinan porque tenían tiempo libre, espero no se alargue mucho mi post pero en su momento a mí me hubiera gustado que me respondieran con conocimiento de causa.

Es un tema con mucho que decir estimado, he estado leyendo las respuestas que te dan al post y veo quien si tiene cierto conocimiento hasta quienes nada mas opinan porque tenían tiempo libre, espero no se alargue mucho mi post pero en su momento a mí me hubiera gustado que me respondieran con conocimiento de causa.

Primero respondiendo en concreto a la pregunta de tu post si te pones a buscar inmuebles en remate te van a aparecer miles de "ofertas" o de "despachos jurídicos" que te las venden y bueno vez las listas y pareciera ser la oportunidad de tu vida en prácticamente todos los casos, pero pues obviamente y tristemente la mayoría son fraudes, te preguntaras ¿cómo es que hacen el fraude?, esta respuesta te la daré más adelante primero que nada déjame explicarte cómo funciona el proceso con el banco donde yo he podido hacer este tipo de negocios.

Partamos desde el comienzo, una persona va a solicitar un crédito con una institución financiera regularmente bancos, pasa un proceso de análisis de crédito y de condiciones la propiedad, una vez autorizado el crédito se firma un contrato donde la garantía es el inmueble sujeto de crédito el cual queda grabado a favor de la institución financiera (banco), hasta aquí espero que todo esté entendido y es más que obvio para muchos pero no todos conocen el proceso y espero no estarme saltando ningún aspecto.

Posterior a este paso la persona habita la propiedad y todo es felicidad hasta que se da cuenta que se pasó de corneta y no va poder cumplir con sus obligaciones por miles de causas ya no vamos a entrar en más detalles porque si no esto se alarga más, en cuanto comienzan los incumplimientos el banco (ojo, que no es el mismo proceso en todos), tiene su área de cobranza y comienza a tener contacto con el cliente para la recuperación, hacen lo posible por que el cliente se ponga al corriente pero este sigue sin ponerse al corriente, al 3er mes el banco deja de gastar tiempo y pasa este caso a despachos jurídicos externos (si, a pesar de tener un área jurídica cuando es cuestión de hipotecas lo pasan a externos para que lleven a cabo todo el proceso de adjudicarse la propiedad).

El despacho jurídico comienza todo el proceso, pide el expediente al banco e ingresa en los juzgados la demanda para solicitar a la autoridad que se ejecute la validez del contrato donde se acordó que la garantía sería el inmueble y "quitarle" la propiedad al solicitante o cliente “por incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato, este proceso es largo y tiene varias etapas, el banco a estas alturas ya sacó sus cuentas de cuanto prestó, cuanto recuperó y cuanto le falta por recuperar para no perder, al banco lo que le interesa es recuperar su dinero y si de pasada gana algo, a toda madre y si no, lo que quieren es NO PERDER, como tu bien mencionaste en una respuesta el negocio del banco no es ser inmobiliaria, pero hay gente que no lo entiende y creen que por haber oportunidad de negocio van a tomar TODAS, como si anduvieran recuperando los coches para revenderlos o recuperando las garantías de los créditos que dan a empresas para vender la maquinaria más cara es gente que ignora el funcionamiento de un banco (que algunos bancos en cuestión hipotecaría si están ya haciendo el negocio pero es un tema que dejaremos para después).

Entonces el despacho externo va llevando las etapas del proceso de la adjudicación (que no las vamos a explicar sino va terminar siendo el post más largo de Reddit en la historia) del inmueble, y va notificando al banco ya que ellos cobran por cada etapa que va avanzando el proceso, el banco desde el momento en que envía el proceso al despacho ya sabe cuanto le va costar y sobre todo cuanto tiempo llevarlo acabo todo este proceso y cuanto recupero durante los años que el cliente pagó como bien sabemos los primeros años prácticamente el total de los pagos se va a intereses, es por esto que ellos pueden valuar y dar un estimado de cuanto vale ese “proceso de recuperación” durante toda esta etapa el banco siempre intenta negociar con el cliente para que liquide su deuda y ofrece “descuentos” hace algunos años los descuentos eran tan importantes que había gente aunque no me la creas que sacaba créditos hipotecarios con prestanombres para dejar de pagar y comprar las casas cuando el banco les ofrecía los descuentos muchos no lo van a entender por que no les van a dar las cuentas pero eso es tema de otro post.

Cuando el banco llega a esta etapa el despacho ya conoce cuales son los números que espera el banco obviamente se comparten toda la información, aquí es donde nacen los famosos “remates” y por eso muchos despachos andan ofreciendo estas oportunidades, por que son casos reales pero mucha de esta información se filtra y aparece otro “despacho” ofreciendo todos los mismos casos y mucha gente se acerca a comprar la “oportunidad”, y lo ofrecen como si estuvieras comprando la casa y pues son puras pinches mentiras lo que uno compra es la sesión de derechos para continuar con el trámite, es decir que ya no eres el banco ahora eres tu el beneficiario de ese contrato que se hizo con garantía hipotecaria y ya el banco recupera lo que invirtió y tu continuas tu proceso, entonces la gente le cree a estos estafadores y les piden hasta “apartados” para que puedan obtener la propiedad o para poder revisar el “expediente” cosas que son un completo engaño, me ha tocado ver algunos de esos casos y cuando les venden el “juicio” o “la propiedad” les hacen un contrato directamente con el “despacho” ni siquiera están pagándole a la persona o institución que tiene los derechos de ese contrato, es decir: están comprando nada.

Es triste ver como muchas personas caen en este tipo de fraudes por desconocer como es el proceso o desconocer la parte legal, esto no es ético ni moral.

Pues para tratar de continuar por que me desvío pero es importante también lo que menciono una vez que uno adquiere la sesión de derechos al banco o institución tiene que continuar con el proceso, hay una etapa muy importante durante el proceso que es en la que yo me fijo para entrar o no a adquirir una sesión de derechos les paso la definición por que explicarlo con mis palabras podría confundir a alguien:

Emplazamiento: el acto procesal que hace saber a la parte demandada que se ha promovido una demanda en su contra, y le concede un plazo para contestarla.

En esta etapa es cuando personalmente tomo la decisión de revisar expedientes y considerar si es viable adquirir la sesión, porque en esta etapa la persona ya esta ubicada y avisada de su pedo con el banco y ahora con que la autoridad ya lo está requiriendo (hay también cosas que hacen para “invalidar” esta etapa pero un buen abogado te puede decir si está correcto o no el emplazamiento, incluso los mismos despachos y la persona del banco sabe, desarrollan muy bien ese sentido) es importante y lo tomo en este punto porque las personas ya saben que es cuestión de tiempo para que se les requiera el desalojo de la propiedad y el banco muchas veces te comparte el contacto del cliente (previo siempre firmas de contratos de confidencialidad y que ya te hayan validado como inversionista), la negociación con la persona es vital, le haces saber que el banco está ofreciendo su caso y que te lo ofrecieron a ti porque eres inversionista, el sabe perfectamente que está incumpliendo su parte y hay mil casos tanto justificables como no justificables pero tu sabes cuando debes que si incumples vas a tener consecuencias, por lo tanto cuando logro contactar a los clientes les ofrezco el trato de desalojar la propiedad antes de que se finalice el juicio por una cantidad acordada, cuanto les ofrezco pues bueno, tengo que considerar: el costo de la sesión de derechos, el costo de mi abogado, escrituración, revisar si tienen prediales, pagos o cuotas vencidas, etc etc, todo esto lo comparas vs el valor comercial y puedes hacer una oferta. ¿Por qué si finalmente tu te la vas a adjudicar con la sesión de derechos?, primordialmente por el tiempo, si alguien se lo propone puede hacerte larguisimo este proceso (que si bien no tienen para pagar su mensualidad tampoco les conviene perder dinero en pagar un abogado para que les extienda el tema, les sale mas caro que pagar otra renta pero habrá seguramente quien si lo hace), por tomar la posesión lo mas pronto posible, y la tercera y por increíble que te parezca es por ayudarle a la persona, habrá mil puntos de vista pero analízalo objetivamente, la persona no esta cumpliendo el compromiso que se echo encima, solo tiene un fin y eso es que lo desalojaran de la propiedad es solo extenderse la agonía, tu no estás quitándole nada, fue el quien por la causa que sea no tiene forma de solucionar esa responsabilidad, es un ganar-ganar tu le ayudas porque se quita ese problema ya de encima y además se va con un poco de capital para poder rentar y respirar en lo que se estabiliza, hay quien piensa que lo estás queriendo sacar de su casa y la verdad es que nunca es nuestra casa o nuestro coche hasta que terminamos de pagarlo, alguien nos presta para eso y en la vida se tiene que ser objetivo pero todo mundo siempre se va por el lado emocional, todas nuestras acciones tienen consecuencias para bien y para mal, en fin este tema moral queda para otra replica.

Una vez que la persona decide por las buenas desalojar la propiedad se ven en una notaría, ahí lo que yo firmo es una “compra-venta” esto te va servir para poder vender tu propiedad a través de Infonavit y de cualquier institución financiera, muchas veces cuando las casas vienen de “juicio” el Infonavit o instituciones financieras no le prestan a los solicitantes porque pueden causarles problemas que el anterior dueño por la causa que se te ocurra, quiera re activar el caso indicando que hubo alguna omisión de sus derechos no he conocido ningún caso así todavía pero según me dicen llega a suceder muy rara vez pero se protegen de este tipo de cosas los bancos y el Infonavit, sin embargo cuando viene de compra-venta pues ya te quitas ese “problema” de que no se te la quieran aceptar a tu comprador.

Omití mil detalles en cada etapa y hay muchas cosas que no menciono ya que se hace muchísimo mas largo el post y además hay cosas muy puntuales en cada una de los casos que tienen los bancos pero a grandes rasgos es como se desarrolla un proceso de este tipo, y por el cual se debe tener muchísimo cuidado de los estafadores, se tiene la falsa idea de que siempre sale mal estos negocios pues no, te va salir mal si haces las cosas a lo pendejo obviamente y siempre vas a ganar? Pues de eso se trata pero a veces te puede suceder como a mí con la ultima propiedad que no la pude vender y la terminé rentando, a como están pagando los cetes, finsus o algunas sofipos evidentemente era mas rentable dejar el dinero ahí pero hay muchos factores que uno no puede controlar, espero te haya servido mi experiencia y con mucho gusto estamos aquí para ayudarnos.